Elliot melihat peluang untuk menciptakan nilai di gudang REIT Refeord Industrial

Perusahaan: Rexford Industrial Real (Rexr)

Pekerjaan: Rexford Industrial Realty Ini adalah dana investasi real estat yang sepenuhnya -layanan dan dikelola sendiri. Perusahaan ini berfokus pada memiliki, mengoperasikan, dan memperoleh real estat industri di pasar California Selatan. Ini mendapatkan real estat industri, memiliki, meningkatkan, kembali, dan mengelola properti industri terutama di pasar California Selatan, melalui Rexford Industrial Real, LP (Operating Partnership) dan perusahaan anak perusahaan. Perusahaan juga mendapatkan atau memberikan utang hipotek yang dijamin oleh properti industri yang ditunjuk atau properti yang sesuai untuk pengembangan industri. Ini menyediakan layanan manajemen properti dan layanan leasing untuk pemilik real estat yang relevan. Layanan manajemen properti meliputi inspeksi properti, pemantauan reformasi dan pemeliharaan, mempertahankan hubungan penyewa dan memberikan kontrol keuangan dan akuntansi. Dompetnya terdiri dari 424 properti sekitar 51,0 juta kaki persegi, disewa.

Saham Nilai Pasar: 9,47 miliar dolar ($ 40,01 per saham)

Aktivis: Departemen Investasi Elliot

kepemilikan: kita

Biaya rata -rata: kita

Komentar Aktivis: Elliott adalah perusahaan investasi multi -aset yang mengelola sekitar $ 76,1 miliar aset (pada 30 Juni 2025) dan merupakan salah satu perusahaan tertua dari jenisnya di bawah manajemen berkelanjutan. Elliot, yang dikenal karena perawatan dan sumber daya yang tepat, secara teratur dikenal sebagai perusahaan selama bertahun -tahun sebelum berinvestasi. Elliott adalah yang paling aktif di antara investor aktif, dan untuk berpartisipasi dengan perusahaan di seluruh industri dan berbagai wilayah geografis.

Apa yang terjadi

Pada tanggal 27 Agustus, Elliot mengumumkan bahwa mereka telah mengambil posisi di Rexford Industrial Real.

di belakang panggung

Rexford adalah perusahaan industri RIT internal yang berfokus pada pasar California Selatan. Ruang industri RIT telah mendapat manfaat dari angin sekuler yang kencang, karena ketinggian e -commerce, yang membutuhkan area gudang yang lebih besar rata -rata perdagangan ritel tradisional, telah meningkatkan kebutuhan gudang dari waktu ke waktu. Selain itu, California Selatan adalah posisi yang sangat menarik karena tantangan hak, kelangkaan tanah, kedekatan dengan pelabuhan dan penduduk di daerah perkotaan, yang semuanya dimasukkan ke dalam permintaan dan pertumbuhan sewa yang cepat. Secara historis, portofolio primer yang sangat diperlukan ini telah menyebabkan evaluasi pasar teratas, karena diedarkan oleh 20-30 % dari nilai aset bersih (NAV) dan tunjangan 8-convert kepada rekan-rekannya berdasarkan dana operasi yang dimodifikasi (AFFO).

Namun, seperti yang telah kita lihat berkali -kali sebelumnya dengan banyak aktivis, dana investasi real estat tunduk pada sifat mereka dalam arbitrase mereka dan menarik tim manajemen dengan kepentingan yang lebih baik. Rexford tidak berbeda. Meskipun merupakan perusahaan yang berbasis di California, ini berbasis di Maryland, mandat terkenal untuk peraturan ramah manajemen, termasuk undang -undang akuisisi yang tidak diinginkan di Maryland, yang memungkinkan perusahaan untuk mengklasifikasikan dewan direksi tanpa persetujuan pemegang saham.

REIT di California, yang termasuk di Maryland, bukan untuk kenyamanan, tetapi lebih untuk tujuan konsolidasi. Jenis perusahaan inilah yang juga akan memiliki panel tujuh orang dengan mayoritas (termasuk dua co-CEO) anggota selama lebih dari 10 tahun dan memiliki sekitar 1 % dari saham saham yang ditangguhkan sebagai kelompok, hampir semuanya diberikan. Setelah disiapkan seperti ini, buku Playbook REIT umumnya ditugaskan dan saham dirilis dan jumlah properti terbesar dibuat sebanyak mungkin karena arah atas manajemen terkait dengan tingkat aset yang dikelola lebih dari harga saham. Juga, di pesta koktail dan klub, dari manajemen “hebat” miliaran dolar di real estat. Oleh karena itu, sejak berlangganan publik pada tahun 2013, perusahaan telah meningkatkan sahamnya lebih dari 9x, utang meningkat dari 193 juta dolar menjadi 3,5 miliar dolar, dan aset tumbuh dari 555 juta dolar menjadi 12,6 miliar dolar. Strategi ini bekerja untuk periode waktu ketika Rexford diperdagangkan dengan tunjangan besar dengan nilai dasar real estatnya, tetapi pada akhirnya itu terpapar dengan mereka dengan penjualan dan pemberontakan pengeluaran publik dan administratif, dan tata kelola perusahaan mengikis dan menjadi kompensasi eksekutif. (Dua eksekutif masing -masing $ 13 juta). Karena nilainya untuk NAV telah mulai menurun, strategi ini dan Rexford sekarang diperdagangkan dengan diskon 20 % pada Nav dan Affo 5-6 diskon untuk pria untuk rekan-rekannya dengan penurunan harga sahamnya menjadi $ 40 per saham (sebelum Elliott) dari atas $ 80 pada bulan Desember 2021.

Untungnya bagi para pemegang saham, sekarang saatnya untuk berubah, karena Elliott Investment Management mengungkapkan lima posisi tertinggi di Rexford. Sementara ini berarti bahwa paparan ekonomi setidaknya 5 % (sekitar 400 juta dolar hingga 500 juta), mengingat tanggal investasi di Elliot, paparannya kemungkinan setidaknya $ 1 miliar aset $ 76 miliar.

Elliott memiliki sejarah perubahan yang kaya di perusahaan seperti Rexford, jadi kami berharap mereka lebih membela tata kelola perusahaan, menyesuaikan modal terbaik, dan memulihkan fokus strategis perusahaan untuk menciptakan nilai pemegang saham.

Meskipun penting untuk dicatat bahwa kegiatan ini bisa lebih menantang di Maryland, itu bukan larangan, terutama bagi aktivis yang berpengalaman dan komitmen seperti Elliot. Faktanya, alat yang tersedia untuk perusahaan yang biasanya menghambat aktivitas lebih dalam hal ini daripada Piala Poison. Setiap upaya pemerintah untuk mengkonsolidasikan diri mereka dalam menghadapi aktivis hanya akan menyebabkan lebih banyak kerusakan pada reputasi mereka dan mendukung situasi Elliot bahwa perubahan dibenarkan. Karena itu, kami berharap Elliot melakukannya dengan baik dalam pertempuran agen di sini jika sampai pada itu. Tapi kami tidak berpikir itu akan sampai pada itu.

Ketika seorang aktivis berpartisipasi dengan perusahaan, ia sering menempatkan perusahaan ini dalam permainan palsu, menarik perhatian investor strategis dan saham swasta. Dinamika ini lebih besar untuk perusahaan seperti Rexford, yang telah lama menjadi subjek spekulasi akuisisi.

Bagi Rexford, aset mereka yang terkenal, keseragaman dalam industri RIT dan evaluasi saat ini menjadikan perusahaan kandidat untuk akuisisi alami. Selain itu, Elliott juga memiliki sejarah yang kuat dalam merangsang hasil strategis dalam REIT.

Di Healthcare Trust of America (sebelumnya HTA), Elliot berhasil membayar tinjauan strategis, pada akhirnya menyebabkan penggabungan antara HTA dan Kepercayaan Realty Untuk membentuk pemilik kantor medis terbesar di Amerika Serikat

Melihat diskon 20 % Rexford di NAV, kami percaya bahwa setiap makan akan terjadi setidaknya di NAV, tetapi mungkin dengan bonus karena evaluasi historis perusahaan dan kualitas portofolio.

Jika peluang ini tercapai, sebagai kredit untuk investor dan pemegang saham Rexford, Eliott akan menimbang nilai akuisisi rencana independen jangka panjang dan mempertahankan jalan apa pun yang akan memberikan nilai terbaik bagi pemegang saham. Mengingat bahwa rencana jangka panjang kemungkinan akan membutuhkan waktu dan ketidakpastian dalam membentuk kembali dewan direksi dan administrasi, kami percaya bahwa akuisisi tersebut adalah akuisisi yang wajar akan menjadi jalur favorit di sini.

Ken Squire adalah pendiri dan kepala Monitor 13D, layanan penelitian kelembagaan pada aktivitas pemegang saham, pendiri dan manajer portofolio dana aktivis 13D, dana bersama yang berinvestasi dalam serangkaian investasi aktif 13D.