Anggota parlemen negara bagian mengarahkan perhatian mereka pada pembangunan di Santa Barbara, yang kini menjadi bumerang

Penduduk Santa Barbara yang marah langsung mengambil tindakan ketika pengembang mengumumkan rencana tahun lalu untuk gedung apartemen yang menjulang tinggi di dekat Old Mission yang bersejarah.

Mereka mengadu kepada pejabat kota, menulis surat dan membentuk organisasi nirlaba untuk mencoba memblokir proyek tersebut. Namun, rencana pengembang tetap berjalan.

Lalu sesuatu yang tidak biasa terjadi.

Empat ratus mil jauhnya di Sacramento. Anggota parlemen negara bagian menggunakan bahasa yang tenang. Belum jelasnya rancangan undang-undang anggaran ini memerlukan kajian dampak lingkungan dari usulan pembangunan tersebut. Para pendukung perumahan menuduh hal itu sebagai upaya untuk memblokir proyek tersebut.

RUU Senat 158, yang ditandatangani menjadi undang-undang oleh Gubernur Gavin Newsom, tidak menyebutkan nama proyek Santa Barbara. Namun ketentuan ini sangat rinci dan spesifik sehingga tidak dapat diterapkan pada pembangunan lain di negara bagian tersebut.

Dampaknya cepat: Pengembang menggugat negara bagian, dan seorang anggota parlemen Santa Barbara, presiden baru Senat negara bagian yang berkuasa, berada di bawah pengawasan ketat atas perannya dalam RUU tersebut.

Kisah ini menyoroti semakin besarnya pengaruh gubernur dan badan legislatif negara bagian terhadap keputusan perumahan lokal. dan pertempuran antar kota dengan Sacramento untuk mengatasi kekurangan perumahan yang kritis di California.

Dihadapkan dengan tingginya harga dan sewa rumah di California, para pemimpin negara bagian semakin banyak mengeluarkan peraturan perumahan baru. Hal ini mengharuskan kota dan kabupaten untuk mempercepat pembangunan perumahan baru dan mengurangi hambatan yang menghambat pengembang.

Dalam kasus ini, undang-undang yang bertujuan untuk mengembangkan Santa Barbara justru berdampak sebaliknya dengan mempersulit pembangunannya.

‘Mimpi buruk yang mengerikan’

Pertarungan dimulai tahun lalu setelah pengembang Craig dan Stephanie Smith merencanakan proyek perumahan delapan lantai dengan setidaknya 250 apartemen di 505 East Los Olivos St.

Situs seluas 5 hektar ini terletak di dekat Old Mission Santa Barbara, yang menarik ratusan ribu wisatawan setiap tahunnya.

di Santa Barbara Sebuah surga yang berkembang lambat di mana banyak gedung apartemen berlantai dua, proyek Los Olivos dipandang sebagai gedung pencakar langit. Wali Kota Randy Rowes menyebut usulan tersebut berjalan lambat. “Mimpi buruk yang mengerikan,” menurut situs media lokal Noozhawk.

Namun pengembang mempunyai keuntungan. Undang-undang California mewajibkan kota dan kabupaten untuk mengembangkan rencana pertumbuhan untuk setiap kota. Delapan tahun untuk mengakomodasi pertumbuhan populasi California Yurisdiksi diperlukan untuk mengidentifikasi area di mana perumahan atau kepadatan dapat ditingkatkan.

Jika kota dan kabupaten gagal mengembangkan rencana dalam batas waktu delapan tahun, Ketentuan ini disebut “Obat Pencipta”

Hal ini memungkinkan pengembang untuk melewati batasan zonasi lokal. dan menciptakan proyek-proyek yang lebih besar dan padat selama unit-unit berpendapatan rendah atau menengah disertakan.

Santa Barbara terus bekerja sama dengan negara bagian dalam rencana perumahannya ketika rencana tersebut berakhir pada Februari 2023. Rencana tersebut selesai pada bulan Desember tahun itu. Namun hal itu belum akan resmi sampai negara menyetujuinya pada Februari 2024.

Penentang proposal pembangunan Santa Barbara, searah jarum jam dari kiri bawah: Cherie Rae, Brian Miller, Evan Minogue, Tom Meaney, Fred Sweeney dan Steve Forsell.

(Kayla Bartkowski / Los Angeles Times)

Satu bulan sebelumnya di bulan Januari Pengembang telah menyampaikan rencana mereka. Dan karena proyek ini mencakup 54 unit masyarakat berpendapatan rendah, pemerintah kota tidak bisa begitu saja menolak proyek tersebut.

“Para pengembang bermain catur sementara kota bermain catur,” kata Evan Minogue, seorang warga Santa Barbara yang menentang pembangunan tersebut.

Dia mengatakan generasi tua di California menolak perubahan. Dengan membiarkan negara menggunakan kebijakan yang “keras dan universal” untuk memaksa kota-kota melakukan sesuatu mengenai perumahan.”

Santa Barbara Kota kaya yang menarik perhatian selebriti, artis bergaya bohemian, dan aktivis lingkungan. Kota ini memiliki sejarah panjang dalam perjuangan melestarikan nuansa kota kecilnya.

Pada tahun 1975, dewan kota mengadopsi rencana untuk membatasi pembangunan. seiring dengan penggunaan air dan lalu lintas dan membatasi populasi kota menjadi 85.000. Pada akhir tahun 1990-an, aktor Michael Douglas, alumnus UC Santa Barbara, menyumbangkan uang untuk melestarikan wilayah pesisir terbesar di kota tersebut.

Kota ini dikelilingi oleh Pegunungan Santa Ynez dan penuh dengan bangunan rendah. dan rumah terpisah Nilai rumah rata-rata adalah $1.8 juta, menurut Zillow. Sebuah laporan kota tahun lalu merinci kebutuhan tambahan 8.000 unit, terutama untuk rumah tangga berpendapatan rendah. Dalam beberapa tahun ke depan

Stephanie dan Craig Smith, pengembang proyek di 505 East Los Olivos Street.

(Ashley Gutierrez)

Anggota Dewan Gregg Hart, yang distriknya mencakup Santa Barbara; Pernyataan pendukung dalam rancangan undang-undang anggaran yang memerlukan tinjauan lingkungan hidup. Dia tidak ingin melihat usulan pengembangan menara melebihi misi lama. dan menyalahkan hukum perbaikan pencipta yang memulainya.

“Ini adalah contoh yang bagus tentang bagaimana sistem ‘Betapa rusaknya ‘obat pembangun’,” kata Hart. “Mengusulkan proyek seperti ini melemahkan dukungan terhadap kepadatan bangunan di Santa Barbara.”

Penolakan serupa juga terjadi di Santa Monica, Huntington Beach, dan kota-kota kecil lainnya ketika pengembang mencoba untuk membajak undang-undang bantuan pembangun. Sebuah contoh penting yang baru-baru ini terjadi La Kanada FlintridgePengembang telah mendorong proyek serba guna dengan 80 unit di lahan seluas 1,29 hektar, meskipun ada tentangan keras dari pemerintah kota.

Namun, undang-undang kontroversial tersebut tidak mengecualikan pembangunan dari peninjauan berdasarkan Undang-Undang Kualitas Lingkungan California. Juga dikenal sebagai CEQA, ini adalah kebijakan utama pemerintah yang memerlukan studi tentang dampak proyek terhadap lalu lintas, kualitas udara, dan banyak lagi.

Pengembang di balik proyek Los Olivos Street berusaha menghindari tinjauan lingkungan. Karena undang-undang negara bagian baru yang mengizinkan banyak proyek pengisi perkotaan menghindari persyaratan tersebut, RUU Majelis 130 mengikuti undang-undang yang diusulkan. Anggota Majelis Buffy Wicks (D-Oakland) ditandatangani menjadi undang-undang oleh Newsom pada bulan Juni.

Ketika pengembang Los Olivos bertanya kepada pejabat kota tentang penggunaan AB 130 untuk proyek mereka, Direktur Pengembangan Komunitas Santa Barbara memberi tahu mereka pada bulan Juli 2025 bahwa peninjauan CEQA diperlukan. AB 130 tidak berlaku jika proyek direncanakan dekat sungai dan habitat lahan basah. atau area sensitif lingkungan lainnya, tulis Direktur

Beberapa bulan kemudian badan legislatif negara bagian mengesahkan rancangan undang-undang anggaran yang memerlukan audit.

Warga Santa Barbara yang menentang proyek tersebut mengatakan mereka tidak meminta tagihan tersebut.

Namun jika pemeriksaan menemukan bahwa lalu lintas dari pembangunan akan meluap ke jalur evakuasi kebakaran, mereka mungkin akan lebih mudah menangani proyek tersebut.

“Kami tidak ingin dianggap sebagai NIMBY,” kata warga Fred Sweeney, yang menentang proyek tersebut. Dengan mengacu pada ungkapan “Tidak di halaman belakang rumah saya”, Sweeney, seorang arsitek, dan lainnya telah memulai organisasi nirlaba Smart Action for Growth and Equity untuk menyoroti proyek Los Olivos dan proyek kedua yang direncanakan oleh pengembang yang sama.

Suatu hari, Sweeney berdiri di dekat lokasi proyek, menunjuk ke mobil-mobil yang berjejer di jalan utama. Ini belum jam sibuk. Namun lalu lintas sudah mulai padat.

Bill ‘sangat aneh’

RUU tersebut terkubur jauh di dalam RUU Senat 158 ​​yang disahkan oleh anggota parlemen negara bagian yang menargetkan proyek Los Olivos, menangani undang-undang negara bagian terkait pembangunan perumahan di kota tersebut. RUU Senat 158 ​​mengklarifikasi bahwa perkembangan tertentu tidak boleh dikecualikan dari undang-undang ini.

Rancangan undang-undang tersebut menetapkan bahwa pembangunan di “Kota dengan populasi lebih dari 85,000 tetapi kurang dari 95,000 dan dalam wilayah antara 440,00 dan 455,000” dan dekat dengan situs bersejarah. Drainase sesuai peraturan dan daerah aliran sungai

Pada Sensus 2020, Santa Barbara memiliki populasi 88.768 jiwa, Santa Barbara County memiliki populasi 448.229 jiwa, dan proyek tersebut berlokasi di dekat sungai dan Misi Santa Barbara.

Perkembangan kontroversial ini sejalan dengan RUU tersebut.

Monique Limón adalah Ketua Senat Negara Bagian California.

(Myung J Chun / Los Angeles Times)

Perwakilan Presiden Senat Pro Tem Monique Limón mengatakan kepada CalMatters bahwa senator terlibat dalam menyusun bahasa pengecualian.

Selama tur ke perkebunan alpukat di Ventura bulan lalu, Limón menolak mengomentari perannya. Dia merujuk pada gugatan tersebut dan mengajukan pertanyaan ke kantor Jenderal Rob Bonta, Atty.

Limón, yang lahir dan besar di Santa Barbara. Dikonfirmasi, dia berbicara dengan Sweeney, pendiri organisasi nirlaba yang memperjuangkan pembangunan. tentang anti pembangunan

Proyek Los Olivos mendapatkan “banyak keterlibatan dan partisipasi masyarakat,” katanya, “dalam hal masukan. Yang saya pahami Dari membaca artikel tersebut, lebih dari 400 orang mempertimbangkan… Ini adalah proyek yang sangat bersifat publik.”

Limón juga membela catatan tempat tinggalnya.

“Setiap undang-undang yang saya tulis atau ulas, saya lakukan sesuai dengan kebutuhan negara. Tapi itu juga mencakup pandangan komunitas yang saya wakili. Baik itu perumahan, pendidikan, perlindungan lingkungan, atau masalah lain apa pun yang ada di meja saya,” kata Limón.

Pengembang mengajukan gugatan terhadap kota dan negara bagian pada bulan Oktober, mengklaim bahwa SB 158 menargetkan satu proyek tertentu: proyek tersebut, dan oleh karena itu ilegal menurut undang-undang federal, yang melarang “peraturan khusus” yang menargetkan satu orang atau properti.

Rumah saat ini terletak di lokasi pengembangan yang diusulkan.

(Kayla Bartkowski / Los Angeles Times)

Gugatan tersebut menuduh bahwa Limón mempromosikan dan memimpin RUU tersebut melalui Senat negara bagian. Mereka berpendapat bahwa peraturan tersebut harus dibatalkan dan mempertanyakan tinjauan lingkungan yang diperlukan. Hal ini dapat menambah durasi beberapa tahun dan anggaran jutaan dolar.

Stephanie Smith, salah satu pengembang mengatakan kepada The Times bahwa rancangan undang-undang ini dibuat oleh “protes dari pemilik rumah kaya yang banyak di antaranya bercosplay sebagai pendukung perumahan sampai perumahan yang diusulkan ada di lingkungan mereka.”

“Sebagai mantan pelajar tunawisma yang bekerja penuh waktu dan tinggal di mobil saya. Saya tahu apa artinya memperjuangkan tempat tinggal. Hidup tanpa rasa aman atau martabat telah memberi saya keyakinan mendasar bahwa perumahan adalah hak asasi manusia yang mendasar dan tidak dapat ditawar,” kata Smith.

Para pendukung dan pakar kebijakan publik telah menyatakan keprihatinannya terhadap anggota parlemen negara bagian yang menggunakan kekuasaan mereka untuk mengganggu proyek perumahan lokal. Terutama ketika menghapus pengecualian dari undang-undang yang mereka terapkan pada semua orang di negara bagian tersebut.

“Sulit untuk mengabaikan ketika undang-undang tersebut dirancang dengan cara yang sangat membatasi. Hal ini terutama berlaku ketika bahasa seperti itu muncul di akhir proses dan hanya memiliki sedikit masukan dari publik,” kata Sean McMorris dari kelompok pemerintah yang baik, California Common Cause. “RUU yang dikembangkan dengan cara ini berisiko menimbulkan penghinaan masyarakat terhadap proses legislatif dan motivasi di balik pembuatan kebijakan yang fokusnya sempit.”

Chris Elmendorf, profesor Fakultas Hukum UC Davis yang berspesialisasi dalam kebijakan perumahan menyebut bahasa khusus RUU tersebut “sangat aneh” dan mempertanyakan apakah RUU tersebut akan bertahan dalam tantangan hukum.

Dia memperkirakan akan melihat lebih banyak permintaan pengecualian dari undang-undang perumahan negara bagian.

“Kelompok lokal yang tidak menginginkan proyek tersebut akan pergi ke Badan Legislatif untuk mendapatkan keringanan, yang sebelumnya mereka dapatkan dari dewan kota mereka,” kata Elmendorf.

Enri Lala, seorang mahasiswa UC Santa Barbara, adalah pendiri dan presiden kelompok asrama mahasiswa. Dia mengatakan RUU tersebut bertentangan dengan gerakan pro-perumahan yang baru-baru ini terjadi di wilayah tersebut.

“Tentu luar biasa,” kata Lala. “Ini bukanlah tindakan yang kami ingin terulang kembali di masa depan.”